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多家大型房企債務(wù)遇險 信貸松綁信號已現

www.zhunfakeji.com 來(lái)源:中國經(jīng)營(yíng)報 2021-10-29 16:23我來(lái)說(shuō)兩句
  
伴隨樓市下行,房地產(chǎn)信貸政策開(kāi)始出現松動(dòng)跡象。

  “目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了個(gè)別問(wèn)題,但風(fēng)險總體可控,合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足,房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會(huì )改變。”10月20日,在2021金融街論壇年會(huì )上,中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理劉鶴針對近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的問(wèn)題如是說(shuō)。

  近期,多個(gè)百強房企被曝債務(wù)違約,與此同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求兩端呈現出下行態(tài)勢。多個(gè)國際評級機構近期集中下調了國內房地產(chǎn)企業(yè)的信用評級。

  值得注意的是,央行在近一個(gè)月內連續發(fā)聲,表示將保持房地產(chǎn)信貸平穩有序投放。業(yè)內專(zhuān)家認為,從高層表態(tài)可以看出,接下來(lái)房企資金緊張的情況將會(huì )得到緩解。

  債務(wù)逾期頻現

  原來(lái)房企可以通過(guò)“借新償舊”的方式來(lái)還債,但在信貸收緊后,現在很多企業(yè)只能通過(guò)項目回款來(lái)解決債務(wù)問(wèn)題,而房貸額度不足也會(huì )導致房企回款困難。

  “金九銀十”原本被視作房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統旺季,相比以往樓市火熱的營(yíng)銷(xiāo)攻勢,今年9月、10月的樓市顯得格外冷清。

  10月11日,當代置業(yè)(中國)有限公司(01107.HK,以下簡(jiǎn)稱(chēng)“當代置業(yè)”)發(fā)布公告稱(chēng),尋求將2021年10月25日到期、票息12.85%的優(yōu)先票據贖回35%后,剩余部分到期日延長(cháng)三個(gè)月,以改善流動(dòng)性和現金管理,避免任何潛在的償付違約。該筆優(yōu)先票據的剩余本金為2.5億美元,約合16億元人民幣。

  而在其今年的半年報中,該公司尚有174億元現金余額,其中實(shí)際可動(dòng)用現金也有136億元之多,故美元債申請展期的消息讓外界著(zhù)實(shí)意外。

  次日,國際評級機構穆迪將當代置業(yè)的企業(yè)家族評級由“B2”下調至“Caa2”,將該公司發(fā)行債券的高級無(wú)抵押評級由“B3”下調至“Caa3”,并將上述評級列入下調觀(guān)察名單。

  當代置業(yè)在回應采訪(fǎng)時(shí)表示,公司目前內部運營(yíng)正常,各項目按照節點(diǎn)推進(jìn)正??浼敖桓豆ぷ?,各銷(xiāo)售案場(chǎng)都正常銷(xiāo)售。“請相信當代置業(yè),我們一定切實(shí)履行企業(yè)責任,保障股東、客戶(hù)、職員的最大權益并全力以赴。”該公司特別提到:“我們希望整個(gè)行業(yè)能夠健康平穩,但現實(shí)告訴我們,確實(shí)整個(gè)行業(yè)都在面臨巨大挑戰。”

  近期,在原本實(shí)力居前的房企中,債務(wù)違約并不罕見(jiàn)。10月11日,新力控股發(fā)布公告稱(chēng),因沒(méi)有資源可用于償還本月18日到期的2.5億美元,公司股票將繼續短暫停牌;10月13日,恒大集團宣布,申請延期一個(gè)月支付三筆總計1.48億美元的債務(wù)利息。此外,還有陽(yáng)光100中國、藍光發(fā)展、協(xié)信遠創(chuàng )、花樣年、華夏幸福等企業(yè)已經(jīng)被曝出無(wú)力償還債務(wù),還有部分企業(yè)已經(jīng)走在債務(wù)違約的邊緣。

  同策研究院研究總監宋紅衛解釋稱(chēng),原來(lái)房企可以通過(guò)“借新償舊”的方式來(lái)還債,但在信貸收緊后,現在很多企業(yè)只能通過(guò)項目回款來(lái)解決債務(wù)問(wèn)題,而房貸額度不足也會(huì )導致房企回款困難。

  多重壓力之下,“賣(mài)子求生”成為一些房企的無(wú)奈之舉。10月8日,當代置業(yè)旗下的上市物業(yè)公司第一服務(wù)(02107.HK)公告停牌:“以待根據香港公司收購及合并守則刊發(fā)構成本公司內幕消息的公告。”該物業(yè)公司上市僅一年,處在盈利狀態(tài),此次該公司尋求出售,被業(yè)界認為是當代置業(yè)在償債壓力下被迫為之。隨后,當代置業(yè)公告稱(chēng),董事會(huì )主席張雷和總裁張鵬將向公司提供合計人民幣約8億元的股東貸款,以“展現其對本集團之持續承諾及對本集團業(yè)務(wù)發(fā)展堅定不移的信心”。

  地產(chǎn)信貸的期待

  銀保監會(huì )相關(guān)負責人明確表示,將在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持,目前銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

  同樣在“銀十”期間,國內房企信用評級迎來(lái)密集調整。僅在10月18日、19日兩天時(shí)間里,國內19家房企主體或相關(guān)債券信用評級被穆迪集中下調,包括禹洲、世茂、金科、中駿、弘陽(yáng)、寶龍、融信、綠地等。

  信貸收緊對需求端的影響也顯而易見(jiàn)。成都一位住宅項目營(yíng)銷(xiāo)負責人告訴記者,一些有購買(mǎi)需求和購買(mǎi)力的客戶(hù)因為房貸政策收緊被限制,導致推遲或者放棄買(mǎi)房。如今房貸的放款周期拉長(cháng)到6個(gè)月甚至更久,也給房企的回款造成了一些壓力。企業(yè)十分期待信貸政策能夠有所放松,以減輕企業(yè)壓力。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng),近期房?jì)r(jià)明顯下降,主要原因是房地產(chǎn)信貸收緊。三季度出現了全國性的放貸難,放款普遍都在3個(gè)月以上,部分城市甚至需要6個(gè)月以上,特別是熱點(diǎn)城市樓市,包括華東、華南,樓市房貸排隊現象嚴重,影響了樓市成交。

  令行業(yè)有所期待的是,近期多地開(kāi)始就房企最近遇到的困難征求意見(jiàn)。10月15日,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )在北京召開(kāi)部分房企座談會(huì ),住建部相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導參與主持了會(huì )議,參會(huì )房企匯報了現階段企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的問(wèn)題;10月20日,廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )也召集了多家總部在廣東的大型房企參加會(huì )長(cháng)會(huì )議,會(huì )議主題為:“如何提振市場(chǎng)信心,助力企業(yè)健康平穩發(fā)展”。

  來(lái)自官方的聲音是市場(chǎng)關(guān)注的重中之重,也會(huì )成為下階段市場(chǎng)參考的風(fēng)向標。9月27日,央行貨幣政策三季度例會(huì )通稿中首提“兩個(gè)維護”,釋放房地產(chǎn)維穩信號;9月29日,央行、銀保監會(huì )聯(lián)合住建部和24家主要銀行召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì ),提出“準確把握和執行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”,指導金融機構加快落實(shí)“兩個(gè)維護”要求。

  央行金融市場(chǎng)司司長(cháng)鄒瀾于10月15日在發(fā)布會(huì )上發(fā)言稱(chēng),近期受個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)債券違約等風(fēng)險事件的影響,境外房地產(chǎn)企業(yè)美元債價(jià)格出現了較大幅度的下跌,這是市場(chǎng)在違約事件出現后的自然反應。鄒瀾介紹,針對這些情況,在9月底召開(kāi)的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì )上,已經(jīng)指導主要銀行準確把握和執行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,保持房地產(chǎn)信貸平穩有序投放,維護房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

  10月20日,在2021金融街論壇年會(huì )上,劉鶴再次就市場(chǎng)關(guān)注的大型房企違約問(wèn)題發(fā)言。他表示,要推動(dòng)中小金融機構改革化險,處置好少數大型企業(yè)違約風(fēng)險。“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了個(gè)別問(wèn)題,但風(fēng)險總體可控,合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足,房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會(huì )改變。”劉鶴表示。

  在當天的會(huì )議上,中國人民銀行副行長(cháng)、國家外匯管理局局長(cháng)潘功勝認為,近期我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)的金融市場(chǎng)出現一點(diǎn)波動(dòng),這是市場(chǎng)主體在個(gè)別企業(yè)違約事件出現之后的應激反應。在金融管理部門(mén)的預期引導下,金融機構和金融市場(chǎng)風(fēng)險偏好過(guò)度收縮的行為逐步得以矯正,融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復正常。

  10月21日,剛需購房者也等來(lái)了官方的重要表態(tài),在當天國新辦舉行的三季度銀行業(yè)保險業(yè)數據信息暨監管重點(diǎn)工作上,銀保監會(huì )相關(guān)負責人明確表示,將在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持,目前銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

  對此,中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示,根據高層表態(tài),房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足,也正在矯正房地產(chǎn)信貸過(guò)度收縮的行為。在劉水看來(lái),房地產(chǎn)信貸政策會(huì )邊際調整放松,房地產(chǎn)信貸投放將會(huì )加速,未來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)應該會(huì )看到明顯的趨穩轉暖。

  “從需求端看,合理住房個(gè)貸需求將得以滿(mǎn)足,信貸審批時(shí)間縮短,利率有所下調,房地產(chǎn)需求釋放,市場(chǎng)銷(xiāo)售回暖;從供給端看,一方面,房企合理融資需求將會(huì )滿(mǎn)足,融資困難將得到緩解,另一方面,銷(xiāo)售回暖,也將加速房企銷(xiāo)售資金回籠。”劉水表示,接下來(lái)房企資金緊張將會(huì )緩解,隨著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)資金得到補充,房企債券密集違約的高峰也將過(guò)去。

  如今,在一些城市的房貸市場(chǎng),已經(jīng)有了松動(dòng)的跡象。如成都市傳言多家銀行的房貸利率有明顯下調。記者向銀行內部人士求證,得到回復稱(chēng),最近首套房貸利率很有可能從6.1%左右下調到原來(lái)的5.6%左右,不過(guò)還沒(méi)有完全落地。

標簽:房地產(chǎn);房企;債務(wù);
責任編輯:莊麗杰莊麗杰
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